*A apărut legea, nu şi normele de aplicare!
*Multe noutăţi privind tranzacţiile funciare
*Esenţiale: cartea funciară, deptul de preemţiune şi avizele de vânzare!
Despre liberalizarea pieţii funciare în România se ştia din 2007, ea fiind inclusă în Tratatul de aderare la Uniniuna Europeană. La negocierea de atunci nu s-a prevăzut posibilitatea prelungirii intrdicţiei străinilor de a cumpăra pământ în România, aşa cum au făcut Bulgaria, Ungaria şi Lituania.
Până anul trecut, nimeni nu s-a gândit că trebuie făcută legea pentru vânzarea terenurilor din extravilan. S-a lăsat totul pe ultima sută de metri. Un prim proiect de lege a fost întocmit în septembrie 2013, dar care a trebuit „ajustat” conform cerinţelor Uniunii Europene, pe motiv că el conţinea unele condiţionări şi restricţii cu caracter discriminatoriu. Iniţial era impusă limita de 100 de hectare de teren agricol pe care o poate deţine o persoana fizica, cetăţean român sau din alt stat al Uniunii Europene. Mai era şi masura care viza experienţa de 5 ani în agricultură. Ca atare, aceste condiţionări au fost scoase din proiectul de lege.
Din ianuarie 2014, trebia să intre în vigoare Legea vânzării terenurilor din extravilan către persoane fizice. Numai că respectiva lege era la preşedintele Traian Băsescu pentru promulgare. Dar n-a trecut de acest „hop”. Pe bună dreptate, ea conţinea „hibe” de formă şi de fond. Acum legea a apărut, dar n-au fost publicate normele metodologice de aplicare. acceTerenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidenţa prezentei reglementări.
În noua formă, Legea vânzării terenurilor vine cu multe noutăţi în privinţa tranzacţiilor funciare. Esenţiale sunt cartea funciară, dreptul de preemţiune şi vizele de vânzare. În lipsa lor, actul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută!
*Restricţii în vânzarea terenurilor
Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Marii Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul Ministerului Apărării Naţionale. Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu poţential arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul Ministerului Culturii.
*Cartea funciară, dovada bunei crediţe a proprietarului de teren!
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevazute de Legea privind Codul civil şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului roman, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.
Solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzatorului asupra imobilului supus vânzarii conform descrierii din cartea funciară.
*Primarii, agenţi de vânzări…
Vânzătorul înregistreaza, la primaria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat in extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinta preemptorilor. Primăria are obligaţia sa afişeze timp de 30 de zile oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia. Primăria are obligaţia de a transmite structurii din cadrul Ministerului Agriculturii dosarul cu lista preemptorilor. În scopul unei transparenţe extinse, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vănzare, timp de 15 zile.
Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în 30 de zile, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată.
În cazul în care, în 30 de zile, mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi pret şi în aceleaşi condiţii, vânzătorul va alege preemptorul şi va comunica numele acestuia primăriei.
În cazul in care, în 30 de zile, mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă, în scris, intenţia de cumpărare şi nici un alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi pret şi în aceleaşi condiţii, vânzatorul va alege dintre aceştia şi va comunica numele acestuia primariei.
În cazul in care, în 30 de zile, un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzatorul poate relua procedura, cu inregistrarea ofertei de vânzare cu acest pret, cu preemptorii de rang superior.
Primăria are obligaţia să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorului ales, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale privind tranzacţia.
Daca, în 30 de zile, nici unul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, este liberă vânzarea.
Vânzarea liberă a terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în ofertă ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta atrage nulitatea absolută.
În cazul în care vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii.
*Preemţiunea poate „rupe” tranzacţia…
Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de notarul public sau pronunţării de către instanţa a unei hotarari judecatoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţă de până la 30 dehectare inclusiv, iar pentru terenurile de peste 30 de hectare, de către structura centrală.
În situaţia în care, în urma verificărilor se constată că preemptorul ales nu îndeplineşte condiţiile prevazute de prezenta lege, se va emite un aviz negativ. Avizele vor fi eliberate prin grija structurilor teritoriale şi vor fi publicate pe site-urile proprii, in termen de două zile lucrătoare de la emitere.
În situaţia în care nu mai există nici o ofertă de cumpărare din partea titularilor dreptului de preempţiune care şi-au manifestat acceptarea ofertei în termenul legal, vânzarea este liberă.
Arendaşul care doreşte să cumpere terenul agricol situat in extravilan trebuie să deţină această calitate pentru terenul respectiv, stabilită printr-un contract de arendă valabil incheiat şi înregistrat, la momentul afişării ofertei de vânzare la primărie.
*Sancţini până la anularea vânzării!
* Amenzi între 50.000 şi 100.000 lei
Încălcarea dispoziţiilor prezentei legi atrage răspunderea administrativă, contraventionala sau civila, după caz.
Constituie contraventii: vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate in extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidentiat întâmplător, fără avizul Ministerului Culturii; vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizul Ministerului Apararii Nationale; vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate in extravilan fără avizul structurii centrale, respectiv ale structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii; nerespectarea dreptului de preempţiune. Contravenţiile se sancţionează cu amendă de la 50.000 lei la 100.000 lei.
Vânzare-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune sau fără obţinerea avizelor legal prevazute se sancţionează cu nulitate absolută a tranzacţiei.
Tina CONDREA
Mai multa birocratie si mai multa monitorizare a vanzarilor din partea primarilor nemltumiti ca nu au putut acapara mai mult teren ….pt clientea politica.