*Lege respinsă mai întâi de Comisia Europeană, acum de Traian Băsescu
Despre liberalizarea pieţiei funciare în România, începâd cu 1 ianuarie 2014, se ştia de ani buni, chiar înainte de 2007. Este o prevedere inclusă în Trataul de aderare a României la Uniunea Europeană. Nu s-a negociat nici o posbilă preungire a acestui termen, aşa cum au făcut Bulgaria, Ungaria şi Lituania. Drept consecinţă, din chiar primele zile ale acestui an, presoanele fizice, române şi străine, pot cumpăra terenuri agricole situate în extravilan.
Din 2007 încoace a fost timp suficient pentru a se promova o lege foarte bună, cât mai clară cu putinţă, care să protejeze interesele vâzătorului şi cumpărătorului de tern agricol în extravilan. Dar s-a mers pe stilul pompieristic, după ce-au lăsat totul pe ultima sută de metri. Toamna trecută a apărut primul proiect de lege privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan către persoane fizice , române sau străine. Ca să nu le „fugă” pâmântul românesc de sub picioare, iniţiatorii proiectului de lege au venit cu o serie de condiţionări şi restricţionări. Două dintre ele au sărit cel mai tare în ochii celor de la Comisia European, după ce au lecturat acel proiect de lege. Este vorba de limtarea surafeţelorde teren ce puteau fi cumpărate, care nu putea depăşi 100 ha. Apoi, cupărătorul trebuie să facă dovada că are cunoștințe în domeniul agricol, că a desfăşurat activităţi agricole pentru o perioadă de cel puţin 5 ani. Mai mult, persoana fizică care, la data intrării în vigoare a legii, deținea în proprietate terenuri agricole pe teritoriul României, situate în extravilan, trebuia să facă dovada că a desfășurat activități agricole pe acel pământ. Toate aceste „pretenţii” au fost considerate de Comisia Europeaă ca fiind condiţionării şi restricţii cu caracter discriminatoriu. Drept urmare ele nici nu se mai regsesc în cel de al doilea text de lege privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan, către persoane fizice străine. Este legea care a ajuns şi la preşedintele Traian Băsescu pentru promulgare. Lege care a fost întoarsă pe toate părţiile, studiată în detaliu, în litera şi spiritul ei. Hibe s-au găsit multe, suficiente pentru ca legea să fie trimisă spre reexaminare. Pe bună dreptate! Iată câte puncte în care legea schioapătă serios.
*Contradicţii de termeni, contradicţii de fond…
Legea are ca titlu „unele măsuri de reglementare a vânzării – cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane fizice”. Menţiune care se regăseşte şi la primul articoldin lege. La cel de al dilea articol, legea deja calcă strâmb, iar de aici începe serios să şchiopăteze. Din acest punct se spune că legea se aplică atât persoanelor fizice, cât şi „persoanelor juridice având naţionalitatea unui stat membru al Uniunii Europene”. Ai ptea spune că i-a luat …gura înainte, fiind vorba de formularea standard: „persoane fizice şi juridice”. Sunt prevederi contradictorii care pot crea o confuzie cu privire la sfera de aplicare a legii. Te poate lua gura înate, dar nu şi ca text de lege…Formularea pesoane juridice” e des întâlnită pe parcusul acestei legi.
*În colimator, ADS-ul…
În colimator a intrat şi Agenţia Domeniilor Statului, sub câteva incidenţe clare. Dacă legea se aplică şi persoanelor juridice, în această categorie intră şi ADS-ul, care are în administrare terenurile statului. Agenţia poate cumpăra teren în numele statului. Dar să şi vândă terenul statului…Operaţiune care ar trebui s-o facă prin licitaţie publică, nu după procedurile de vânzare-cumpărare specifice persoanelor fizice, reglementate prin această lege…
ADS-ul calcă şi mai strâb aunci când vine vorba de respectarea dreptului de preemţiune în cazul înstrăinării, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan. Şi nu numai. Că mai e un aspect neclar. Printre persoanele titulare ale dreptului de preempţiune sunt menţionate şi persoanele care desfăşoară activităţi agricole pe raza administrativ-teritorială a localităţii. În această situaţie, legea nu oferă criteriile prin care aceste persoane pot face dovada calităţii de agricultor.
*Cumpărător şi vânzător în acelaşi timp…
Prin această lege se înfiinţează Autoritatea pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare, (Autoritate) care preia atribuţiile Agenţiei Domeniilor Statului. Această entitate (ADS) exercită, în numele statului, prerogativele dreptului de proprietate asupra terenurilor cu destinaţie agricolă aparţinând domeniului privat al statului. În consecinţă, Autoritatea, având un drept de preempţiune, va putea cumpăra, în numele statului român, terenurile agricole extravilane. În condiţiile în care Autoritatea îndeplineşte şi atribuţii cu privire la verificarea exercitării dreptului de preempţiune, cât şi a condiţiilor legale de vânzare-cumpărare de către potenţialul cumpărător. Drept urmare, această autoritate, pe de o parte, are un drept de preempţiune similar persoanelor prevăzute în lege – coproprietarii, arendaşii, proprietarii vecini, persoanele care desfăşoară activităţi agricole pe raza administrativ-teritorială a localităţii, precum şi statul român -, iar, pe de altă parte, verifică şi îndeplinirea procedurii referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune. Se consideră că ar fi oportun ca verificarea procedurii să fie conferită altei autorităţi, nu celei implicate efectiv în desfăşurarea procedurii, în calitate de beneficiar al dreptului de preempţiune. Totodată, Autoritatea emite avizul încheierii contractului de vânzare-cumpărare al terenurilor cu destinaţie agricolă de către persoanele fizice prevăzute de lege. Această reglementare este deficitară sub două aspecte. În primul rând pentru că avizul se emite numai persoanelor fizice, nu şi persoanelor juridice, ceea ce ar conduce la o reglementare discriminatorie. Apoi, emiterea avizului de către o autoritate centrală va duce, inevitabil, la îngreunarea procedurilor privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole din extravilan. Astfel, se impune instituirea unei proceduri de verificare şi conformitate a respectării dreptului de preempţiune clară, flexibilă şi apropiată de interesele persoanelor care intenţionează să înstrăineze terenuri agricole în extravilan.
În plus, legea trebuie să prevadă şi procedura de urmat în cazul în care dreptul de preempţiune nu este exercitat de către beneficiarii legali (coproprietarii, arendaşii, proprietarii vecini, persoanele care desfăşoară activităţi agricole pe raza administrativ-teritorială a localităţii, precum şi statul român), iar vânzătorul terenului, pe piaţa liberă, primeşte o ofertă de preţ mai mică decât cea din oferta de vânzare a terenului agricol extravilan făcută la momentul declanşării procedurii de vânzare.
Vom vedea cum va arăta legea după reexaminare, dacă chiar se va face asta. Dacă da, atunci am avea şi cea de a treia lege privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan către persoane fizice, străine ori române.
Tina CONDREA