A intrat în vigoare Legea privind vânzarea – cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane fizice, române sau străine. Liberalizarea pieţii funciare în România este inclusă în Tratatul de aderare la Uniniuna Europeană, la negocierea căruia nu s-a prevăzut posibilitatea prelungirii intredicţiei străinilor de a cumpăra pământ în România. Aşa cum au făcut Bulgaria, Ungaria şi Lituania.
Primul proiect de lege privind vânzarea terenurilor către străini a fost „ajustat” conform cerinţelor Uniunii Europene, pe motiv că documentul conţinea unele condiţionări şi restricţii cu caracter discriminatoriu. În acel act normativ era impusă limita de 100 de hectare de teren agricol pe care o poate deţine o persoana fizica, cetăţean român sau din alt stat al Uniunii Europene. În plus, mai era şi o masură care viza experienţa de 5 ani în agricultură. Ca atare prevederile au fost scoase din actualul proiect de lege privind vânzarea terenului către străini, persoane fizice. Rămân valabile două prevederi din proiectul iniţial. Ele vizează terenurile agricole situate în extravilan pe o rază de 10 km de la graniţa României pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul Ministerului Apărării Naţionale, iar cele stabilite ca zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul Ministerului Culturii. A apărut o condiţionare nouă: terenurile agricole situate în extravilan la o distanţă de până la 2400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul structurilor abilitate. Facem precizarea că nu este stabilită o limită a suprafeţelor pe care le poate cumpăra un cetăţean străin. Actul normativ mai stabileşte că cetăţenii din afara Uniunii Europene vor putea dobândi terenuri doar în situaţia în care deţin drept de reşedinţă într-un stat comunitar sau între UE şi ţara lor de origine există tratate de reciprocitate în domeniu sau acorduri de liber schimb.
* Dreptul de preempţiune extins
Noua lege vine cu mai multe facilităţi pentru cumpărătorii autohtoni de terenuri agricole. Cea mai importantă se referă la dreptul de preempţiune. Unul cu mult extins de astă dată! Astfel, înstrăinarea prin vânzare se va face cu respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor persoane fizice, arendaşilor, vecinilor persoane fizice, persoanelor fizice cu vârsta de până la 40 de ani care desfăşoară activităţi agricole în localitatea unde este situat terenul, precum şi al Statului Român, la aceleaşi preţuri şi în condiţii egale, în ordinea stabilită prin această lege. O altă faclitate se referă la scutirea vânzătorului de a umbla mult pe drmuri, de a mai bate la nenumărate uşi. O parte din atribuţii sunt preluate de primari, care devin astfel veritabili agenţi de vânzări… Iată şi care sunt paşii de urmat şi timpul de aşteptat.
Vânzătorul înregistrează la primăria din raza unităţii administrativ teritoriale unde se află terenul o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. În termen de 3 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria afişează, timp de 30 de zile, oferta de vânzare la sediul său. Primăria are obligaţia de a transmite la Autoritatea pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare, oferta de vânzare, precum şi lista preemptorilor, în termen de 3 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii.
Titularii dreptului de preempţiune interesaţi să cumpere teren trebuie să transmită acceptarea ofertei, în termen de 30 de zile de la data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei. Netransmiterea acceptării ofertei în termenul prevăzut duce la pierderea dreptului de preempţiune.
În cazul în care mai mulţi preemptori îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, vânzătorul alege, cu respectarea ordinii stabilite de lege, preemptorul, potenţial cumpărător şi comunică numele acestuia primăriei. În termen de 3 zile lucrătoare de la comunicare, primăria va transmite Autorităţii pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare numele preemptorului ales, potenţial cumpărător, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale. Dacă niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă.
În cazul în care vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii, o ia de la capăt cu toate termenele.
Arendaşul care doreşte să cumpere terenul agricol situat în extravilan, trebuie să deţină această calitate pentru terenul respectiv, stabilită printr-un contract de arendă valabil încheiat, înregistrat potrivit dispoziţiilor legale, cu cel puţin un an înainte de data înregistrării ofertei de vânzare.
* Stăpân pe pământ, dar nu de capul lui…
Terenurile agricole dobândite prin vânzare-cumpărare trebuie să fie utilizate potrivit categoriei de folosinţă înscrise în sistemul integrat de cadastru şi publicitate imobiliară. Pe asta se bate cel mai tare moneda. Dar şi amenda! Sancţiunile aplicate sunt de-a dreptul astronomice, ca sume impuse. Nerespectarea acestei prevederi se sancţionează cu amendă de 100.000 lei/ha. Dacă s-a călcat pe bec şi a doua oară, adică timp de doi ani, consecutiv, nu este respectată categoria de folosinţă a terenului respectiv, amenda se multiplică de 5 ori, ajungând la 500.000 /ha. Se mai multiplică apoi şi în funcţie de numărul de hectare din terenul căruia i s-a schimbat categoria de folosinţă. Cu cât suprafaţa este mai mare, cu atât creşte şi amenda.
Cu amenzi cuprinse între 50.000-100.000 sunt sancţionaţi cei care nu menţin ori distrug sistemele de irigaţii ori de îmbunătăţiri funciare aflate pe pământul cumpărat. În acest caz se aplică şi o sancţiune complementară constând desfiinţarea noilor construcţii şi aducerea terenului în starea iniţială, precum şi refacerea infrastructuii de irigaţii sau de îmbunătăţiri funciare, pe cheltuiala contravenietului. Sunt lovite de nulitate absolută contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor din extravilan de către persoane fizice încheiate fără respectarea dreptului de preempţiune. La fel se întâmplă şi în cazul în care vânzarea terenului se face la un preţ mai mic ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare.
* Vânzarea va face „casă bună” cu comasarea terenurilor
Iniţiatorii proiectului de lege susţin că prin acest act normativ se urmăreşte şi comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economic. Se vine şi cu nişte date statistice menite să argumenteze aceste afirmaţii. Pornind de la o constatare amară, dar reală: clasa de mijloc din agricultura românească nu a fost susţinută în ultimii ani. În prezent, în România, sunt 11.000 de fermieri mari, cu peste 30 de hectare, care deţin, în total, 4,5 milioane de hectare şi iau jumătate din subvenţii. Alţi 800.000 de fermieri au între 1 şi 5 hectare, cărora le revine cealaltă jumtate a subvenţiilor. România deţine 13,298 milioane hectare teren agricol, din care aproape 9 milioane hectare este suprafaţa arabilă.
* În prezent, străinii deja deţin 8 la sută din arabilul românesc!
La ora actuală, circa 8% din suprafaţa arabilă a României este utilizată de cetăţeni străini. Este vorba de cei care au cumpărat pământ în conformitate cu prevederile legale sau au concesionat suprafeţele de teren cu cele două condiţionări care se regăsesc în Codul Civil. Astfel, pentru persoanele fizice există obligativitatea de a avea domiciliul în România, iar pentru persoanele juridice sau asociaţii de a avea sediul în România dacă doresc să deţină teren sau să-l lucreze. Într-un clasament al cumpărătorilor de teren în România, pe primele locuri se află Italia, cu 24,29%, urmată de Germania cu 15,48% şi de ţările arabe cu 9,98%. Totodată, Ungaria deţinea 8,17% din cele peste 700.000 de hectare de teren agricol cumpărat în România, Spania (6,22%), Austria (6,13%), Danemarca (4,52%), Grecia şi Olanda câte 2,4% şi Turcia 0,78%.
În România, acum, preţul unui hectar de teren agricol poate pleca de la 2.000 de euro şi poate ajunge până la 18.000 de euro. Dacă se va reface sistemul de irigaţii, preţul de vânzare a terenurilor agricole ar creşte considerabil , s-ar apropia de cel practicat în ţările Uniunii Europene.
Tina CONDREA