*Piața este bogată în oferte, nu și în cereri * Tranzacțiile se fac doar cu suprafețe mici *Nici un străin n-a cumpărat pământ nemțean *Prețurile sunt în scădere artificială
La Direcția pentru Agricultură Neamț au fost depuse 1.376 oferte de vânzare pentru 841 hectare. Cât din acest teren s-a și vândut, este mai greu de aflat. Gheorghe Olteanu, inginerul care se ocupă cu această activitate la Direcția Agricolă ne explicat și de ce. „Noi eliberăm doar avizele pentru vânzarea terenurilor extravilane. Nu mai știm exact ce se întâmplă apoi cu aceste avize, nu mai avem control asupra lor. Avizele sunt valabile doar o perioadă de timp. Persoana care face oferta de vânzare întocmește dosarele de vânzare, un exemplar îl depune la primăria de pe raza căreia se află terenul respectiv și altul îl depune la Direcția pentru Agricultură Neamț. Dăm avizul pentru vânzarea atunci când este vorba de respectarea dreptului de preemțiune. Dacă nimeni nu manifestă acest drept, vânzarea este liberă, nu mai este nevoie și de avizul nostru. Anul acesta am dat 324 avize de vânzare pentru suprafața totală de aproape 208 hectare. Pentru acest teren suntem siguri că vânzarea s-a făcut“.
Pentru celelalte oferte, fără manifestarea dreptului de preemțiune, vânzarea terenului este liberă, se rezolvă pe plan local, se notifică și se înscrie apoi în Cartea Funciară.
*Nici un străin n-a cumpărat vreo palmă de pământ nemțean
Terenurile situate în extravilanul localităților pot și ele vândute, din vara trecută, către persoane fizice, române sau străine. Liberalizarea pieței funciare în România este inclusă în Tratatul de aderare la Uniunea Europeană, la negocierea căruia nu s-a prevăzut posibilitatea prelungirii interdicției străinilor de a cumpăra pământ în România, așa cum au făcut Bulgaria, Ungaria și Lituania.
De cum legea a intrat în vigoare, au și apărut temerile, care dintre care mai pesimiste. Că, vezi doamne, ne vor „năvăli“ străinii, care vor cumpăra țara, bucată cu bucată… N-a fost așa! Cel puțin nu prin această lege! Și înaintea apariția ei, s-a vândut destul pământ la străini. Dar era vorba de persoane juridice… Iar dacă respectivele firme au câte un singur finanțator, într-un fel, terenul a fost vândut tot la… persoane fizice.
Acum, în virtutea noii legi de vânzare a terenurilor extravilane, nici un străin persoană fizică n-a cumpărat vreo palmă de pământ nemțean.
*La vânzare, doar bucățele teren
La Direcția pentru Agricultură Neamț, la finele anului trecut, se primiseră 1.003 oferte de vânzare a terenurilor din extravilan, pentru suprafața totală de 537 hectare. Atunci au fost emise 130 avize finale pentru o suprafață de 62,18 ha. Este vorba de terenurile care se vând cu respectarea dreptului de preemțiune.
Suprafețele de teren care fac obiectul tranzacțiilor funciare au fost și sunt în continuare foarte mici, media fiind de 0,5 ha. Niște palme de pământ răsfirate pe ici-colo. „Și acum se vând tot numai bucățele de teren, în suprafață de sub un hectar. Nici statul, prin ADS, nu se «încurcă» cu astfel de suprafețe, darămite un cetățean străin…“ zice inginerul Gheorghe Olteanu.
Cea mai mare tranzacție s-a făcut anul trecut pentru 22 ha, suprafața fiind situată în zona Romanului. Dar a fost și o tranzacție pentru numai… 22 de metri pătrați. Era o vorba de o palmă de pământ care asigura calea de acces spre exploatația agricolă. Dar era teren situat în extravilan, de asta abia acum a putut făcută legal vânzarea.
*Prețul terenurilor, în scădere… artificială
Cele mai scumpe și mai căutate sunt terenurile din partea Romanului, aici fiind și cele mai multe oferte de vânzare. Peste 80 la sută din vânzările de teren extravilan se află în această zonă. Situația e la fel și în vecinătatea orașelor. Dar sunt și alte zone la căutare, acolo unde și terenurile sunt mai roditoare. Cum sunt cele din preajma localităților Girov, Dochia, Mărgineni, Roznov, Ștefan cel Mare, Dragomirești ori Pipirig. Foarte puține vânzări sunt în zona râului Bistrița.
În privința prețurilor de vânzare, aparent, pe piața funciară se constată o scădere. „Una artificială“, susține Gheorghe Olteanu. „Taxele sunt mari. Ca să plătească mai puțin, se declară preturi mai mici. Anul trecut au fost în jur de 16.000 lei hectarul, acum se vorbește de 13.000 de lei. Dar sunt mai mari de atât. Cu siguranță sunt mai mari ca anul trecut“, a adăugat Olteanu.
Sunt prețuri orientative, la fața locului altul e jocul. La un moment dat s-a cerut și 100.000 lei pe un hectar!… S-a dat un aviz negativ, pentru că, într-un fel, n-a fost respectat dreptul de preemțiune. Proprietarul respectivului teren nu-i plăcea de ochii arendașului, motiv pentru care, în două rânduri, i-a cerut prețuri foarte „piperate“. În „dispută“ erau doar 0,93 hectare. Nici barem un hectar întreg!
*Preemțiunea dictează vânzarea
Fermierul care vrea să vândă e obligat să depună la primărie o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare cu prețul aferent. Dosarul cuprinde numele vânzătorului, adresa, amplasamentul terenului, suprafața și categoria de folosință. La acestea se mai atașează un Cazierul Fiscal și o declarație din care să rezulte calitatea de proprietar. Omul nu poate vinde terenul oricui vrea. Oferta trebuie făcută întâi persoanelor cu drept de preemțiune, cele care au întâietate la cumpărare: coproprietarii împreună cu care vânzătorul deține terenul, arendașul care îl lucrează, vecinii de parcelă și Agenția Domeniilor Statului. Primăria verifică lista preemtorilor, comunică datele Direcției Agricole Neamț, afișează la sediu intenția de vânzare. Preemtorul care vrea să cumpere terenul depune o comunicare de acceptare a ofertei. Tranzacția se încheie cu preemtorul cu cel mai mare drept de întâietate. Dacă un preemtor din capătul listei, cum ar fi vecinul, sau chiar un străin, oferă un preț mai mare, proprietarul poate cere reluarea procedurii pornind de la noul preț, ca să nu iasă în pagubă.
Dacă nici un preemtor nu își manifestă intenția de cumpărare, primăria îi eliberează proprietarului o adeverință că a îndeplinit toate formalitățile legale și că poate vinde cui vrea. Atâta doar că se prelungește procedura de vânzare-cumpărare, interval în care fermierul poate să-și fi pierdut deja clientul… Restricțiile referitoare la drepturile de preemțiune nu se vor aplica înstrăinărilor între rude până la gradul trei, inclusiv. Legea nu se va aplică nici antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
Vânzarea liberă a terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta atrage nulitatea absolută.
În cazul terenurilor aflate la o distanță de cel mult 30 km de granițe, în interiorul țării, vânzătorul nu-și poate înstrăina pământul fără avizul Ministerului Apărării Naționale. Același regim îl au și terenurile situate la o distanță de cel mult 2,4 km de un obiectiv special.
*Amenzi între 50.000 și 100.000 lei
Legea vânzării terenurilor agricole extravilane către persoane fizice prevede amenzi foarte dure. Valoarea lor este cuprins între 50.000-100.000 lei pentru mai multe tipuri de contravenții. Este vorba de încălcarea drepturilor de preempțiune, vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizul structurii centrale, respectiv a structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale.
Este sancționată foarte aspru și vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole în care se află situri arheologice, fără avizul specific al Ministerului Culturii, acolo unde se impune. După cum tot o contravenție este și vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, fără avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, în cazul terenurilor aflate la o distanță de cel mult 30 km de granițe, în interiorul țări. Același regim îl au și terenurile situate la o distanță de cel mult 2,4 km de un obiectiv special.
Inițial, erau prevăzute amenzi de până la 500.000 de lei pe hectar în cazul scoaterii terenurilor din circuitul agricol în mod ilegal. Aceste prevederi vizau, printre altele, și cazurile în care suprafețele agricole erau acoperite cu panouri solare pentru producerea de electricitate. Ulterior s-a renunțat la această sancțiune.
Tina CONDREA
